Se porter caution d'un locataire

publié le 29 janvier 2011   |  

Un engagement qui ne doit pas être donné à la légère !

Les bailleurs exigent souvent la caution d'un tiers.

Se porter alors caution d'un locataire est un engagement important, comme il va l'être rappelé ci-après.

Les candidats à la location sont ainsi très souvent obligés de se retourner vers un parent, un ami pour obtenir le cautionnement désiré.

La plupart du temps les cautionnements sont donnés trop légèrement, sans bine mesuré la portée de cet engagement qui peut parfois être lourd de conséquence, si le locataire ne peut ou ne veut régler les loyers.

 

Qu'est-ce qu'un acte de caution ?

Le cautionnement concerne trois parties :

• le débiteur (le locataire) soumis à une obligation de règlement des loyers,

• le créancier (le bailleur)

• la caution s'engage à remplir l'obligation du débiteur en cas de défaillance de ce dernier (Articles 2011 et suivants du Code Civil)

Obligatoirement écrit, l'engagement de caution est plus souvent établi sous forme sous seing privé, c'est-à-dire signé directement entre le bailleur et celui qui apporte sa caution.

Il peut figurer sur le bail ou dans un acte séparé.

L'acte de caution peut aussi être établi par un Notaire sous sa responsabilité, c'est alors un acte qu'on appelle acte authentique.

  

L'acte de caution doit obligatoirement comporté, écrit de la main de la caution :

• le montant du loyer et les conditions de sa révision qui figurent dans le bail,

• éventuellement le montant maximal de la caution, principal, intérêts, frais et accessoires compris.

 

Si aucun montant n'est mentionné, l'engagement de la caution est alors plus étendu et non chiffrable.

Attention donc à bien regarder la rédaction de l'acte de caution que vous signez.

En pratique, chaque année, le bailleur doit vous informer de l'évolution de votre garantie.

 

A défaut, vous ne serez pas tenu au paiement des accessoires, frais et pénalités, si d'aventure le bailleur devait se retourner contre vous, faute de règlement par le locataire des loyer et charges afférentes au logement occupé.

 

• Toujours dans l'acte de caution, doit figurer une mention exprimant clairement que vous avez connaissance de la nature et de l'étendue de votre engagement.

• La reproduction de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, alinéa 1.

 

Durée de la caution

• Si vous vous engagez pour une durée déterminée, par exemple la durée du bail initial, vous ne pouvez pas retirer votre caution avant le terme prévu.

• Vous pouvez toutefois prévoir, par écrit, que certains évènements mettront fin à votre caution (par exemple, divorce ou décès du locataire, etc).

• Si le bail du locataire se poursuit alors que l'engagement de la caution est expirée, celle-ci est dégagée de ses obligations pour les sommes dues postérieurement à cette date.

• Si la caution ne se manifeste pas avant l'expiration du bail en cours, elle est engagée jusqu'à la fin de la période qui fait suite au bail en cours, c'est-à-dire jusqu'à la fin du bail renouvelé ou reconduit.

• Si l'engagement ne comporte aucune durée déterminée ou une durée non précisée, la caution peut retirer son engagement à tout moment. Toutefois, cet engagement ne prendra fin qu'à l'expiration du bail en cours qu'il s'agisse du bail initial renouvelé ou reconduit au cours duquel le bailleur aura reçu la notification de résiliation de la caution. La caution dans ce cas donc sera tenue des sommes dues jusqu'à l'expiration du bail.

 

Que se passe-t-il en cas d'impayés ?

Si le bailleur est un professionnel, il doit informer la caution dés le premier impayé, non régularisé dans le mois de son exigibilité et dans tous les cas à partir de la date à laquelle il a signifié un commandement de payer au locataire.

Le bailleur a quinze jours pour signifier ce commandement à la caution, faute de quoi la caution pourra demander à être exonérée des pénalités ou intérêts de retard.

Deux hypothèses peuvent se présenter :

1ère hypothèse : vous êtes caution simple

"Le bénéfice de discussion" vous permet de demander au bailleur de poursuivre directement sur ses biens, la personne que vous avez cautionnée. Vous ne serez alors tenu de payer que si le débiteur est insolvable ou si les poursuites échouent.

En revanche si vous avez renoncé au "bénéfice de discussion", dans l'acte de caution, le bailleur pourra s'adresser à vous avant même d'effectuer des poursuites contre le locataire que vous cautionnez.

 

2ème hypothèse : vous êtes caution solidaire

Vous vous êtes donc engagé au même titre que la personne que vous cautionnez.

Le créancier peut à son choix s'adresser à l'un ou l'autre pour demander le paiement de la totalité de la dette.

Vous bénéficiez bien évidemment d’une action directe contre le débiteur pour lequel vous vous êtes porté caution.

 

Quels sont les biens concernés par la caution ?

La caution que vous avez donnée engage tous vos biens personnels, vos revenus, salaires, pensions, ainsi que votre logement s'il vous appartient.

Si vous êtes marié sans contrat, c'est-à-dire sous le régime légal, le créancier exigera probablement que votre conjoint donne son consentement expresse à l'acte de caution.

Dans ce cas, vos biens personnels et les biens communs du ménage, notamment le logement familial, s'il dépend de la communauté, sont engagés.

 

    

En cas de litige, que faire ?     

En cas de difficultés financières et si vous ne pouvez pas faire face à vos engagements en tant que caution, et payer les sommes demandées par le propriétaire, vous pouvez demander au juge du Tribunal d'Instance du lieu du logement, des délais de paiement qui ne peuvent excéder 24 mois.

Vous pouvez également, sous certaines conditions, saisir la Commission Départementale d'Examen des Situations de Surendettement de la Banque de France.

    

 

Fin de la caution

L'engagement de la caution prend fin en principe :

• aux termes prévus dans l'acte de caution si celui-ci a fixé une durée déterminée,

• à l'expiration du bail au cours duquel vous avez résilié votre engagement, si la durée de ce dernier n'était pas precisé,

• au remboursement total de la dette par le débiteur principal,
• au décès du débiteur garanti si le contrat principal disparaît avec lui,
• à votre décès si l'acte le prévoir. Dans le cas contraire, malheureusement vos héritiers sont en principe tenus de la dette qui rentre dans le passif de votre succession.

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