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Droit et Immobilier Droit et Immobilier

Baux d'habitation

publié le 29 janvier 2011   |   Licence Creative Commons
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En dehors du bail d'habitation classique, loi du 6 juillet 1989

Dans certains cas, la durée du bail d'habitation peut être inférieure à 3 ans.

Nous allons donc, dans ce chapitre, faire le point sur les locations de courte durée.

Il existe plusieurs possibilités de location de courte durée qui évitent de s'engager sur un bail classique.

1° - La Location meublée

Les deux parties, locataire et propriétaire, sont en principe libres de fixer comme ils l'entendent la durée du bail, les conditions de renouvellement, le loyer, etc, à condition toutefois que le logement dispose réellement de tous les éléments nécessaires à la vie quotidienne.

Faute de quoi le locataire serait en droit de demander la requalification du contrat de location meublée, en location nue, soumise alors à la loi du 6 juillet 1989 (bail d'habitation classique).

La loi sur la cohésion sociale de janvier 2005 a renforcé la protection des occupants sur certains points :

 

  • tout bail portant sur un logement meublé doit être obligatoirement écrit et avoir une durée minimale d'un an,

 

  • à l'expiration du contrat initial, le bail est tacitement reconduit pour une durée d'une année, aux conditions antérieures,

 

  • 1ére hypothèse : trois mois avant son terme, le bailleur peut proposer au locataire des modifications aux conditions de location, par exemple montant du loyer, nombre de pièces louées, etc. Si le locataire les accepte, le contrat est renouvelé pour une année.

 

  • la seconde hypothèse : celle où le bailleur ne souhaite pas renouvelé le contrat à son terme, il doit en informer le locataire, en respectant le même préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail. Le motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de ses obligations est un bon motif de non renouvellement de contrat. En ce qui concerne l'éventuelle clause du loyer, celle-ci doit être annuelle et l'augmentation ne peut pas dépasser la variation de l'indice de référence des loyers (I.R.L. Cf./www.insee.fr).

 

  • 3ème hypothèse : le locataire veut résilier le contrat. Il le peut à tout moment en respectant un préavis d'un mois, sans avoir par contre à motiver sa décision.

 

2° - La location saisonnière

Le propriétaire peut aussi dans certains cas louer un logement vide ou meuble à la semaine, quinzaine ou au mois, ou encore à la saison, par exemple pour la durée de l'année universitaire.

Attention cependant, le locataire ne doit pas conserver les clefs en dehors des périodes de location ou laisser du mobilier dans les lieux, sinon il peut y avoir requalification du bail.

 

3° - Le bail de courte durée

L'article 11 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit également la possibilité de louer un logement vide pour une courte durée, et ce à plusieurs conditions :

 

  • le bail ne peut être inférieur à un an,

 

  • le bailleur ne peut être qu'une personne physique,

 

  • le bailleur ne peut récupérer le logement que pour des raisons professionnelles ou familiales, (impossible par exemple de récupérer le logement pour le vendre)

 

  • l'événement qui justifie la location de courte durée doit être spécifiée dans le bail de façon précise (par exemple, mutation professionnelle, départ prévu à la retraite, mariage du bailleur),

 

  • deux mois avant le terme prévu, le bailleur doit confirmer au locataire son intention de récupérer le logement.

 

Si l'événement prévu n'a pas lieu, le bail est supposé avoir été conclu pour trois ans.

Mise à part la durée, les autres dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent dans leur intégralité.

 

Le renouvellement du bail de courte durée

La loi n'autorise qu'un seul report. Si l'événement est à nouveau reculé, le bail est supposé avoir été conclu pour trois ans.

N.B. : en cas de location à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois. Dans ce cas, la clause de reconduction tacite est inapplicable.

 

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