La réduction de la consommation d'energie : le bail vert

publié le 12 mai 2010   |  

La loi GRENELLE 1 du 3 août 2009

Dans le cadre du protocole de Kyoto, la France s'est engagée à réduire ses émissions de gaz à effets de serre.

Dans ce contexte la loi dite GRENELLE 1 du 3 août 2009 fixe les nouveaux objectifs de la politique environnementale.

La loi en effet prévoit une amélioration de la performance énergétique des bâtiments par une réduction d'au moins 38% de la consommation énergétique dans les bâtiments existants d'ici 2020.

Cette échéance de 2020 n'est pas anodine. Elle correspond aux termes d'un bail commercial d'une durée de 9 ans qui serait signé en 2011.

Ainsi, la pratique commence-t-elle déjà a évolué dans ce sens.

Pour respecter ces objectifs du GRENELLE, les constructeurs, les propriétaires, les gestionnaires, les entreprises utilisatrices devront rechercher ensemble les outils les plus efficaces (l'éco-prêt à taux 0, l'éco-prêt social, le recours aux énergies renouvelables, la construction à basse consommation, les audits thermiques du parc bâtiments publics, les contrats de performance énergétique, etc).

Nous allons donc dans une première partie voir les obligations existant dans le secteur de l'habitat, nous envisagerons dans une seconde partie la pratique dans le secteur commercial, et enfin une troisième partie relative aux questions sociales et économiques.

1° Les obligations mises en oeuvre dans le secteur de l'habitat

En matière de bail d'habitation, la loi du 25 mars 2009 N° 2009-323, de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, a déjà réglementé la partage du coût des travaux d'économie d'énergie entre le bailleur et le locataire.

Le nouvel article 23-1, inséré dans la loi du 6 juillet 1989 permet ainsi de faire contribuer les locataires aux frais de financement des travaux d'économie d'énergie, réalisés dans les parties privatives d'un logement, ou dans les parties communes de l'immeuble.

Cette participation a pour contre-partie une diminution des charges locatives.

La loi subordonne par ailleurs l'exigibilité de cette contribution à plusieurs conditions précisées dans le Décret N° 2009-1439 du 23 novembre 2009, pris pour l'application de l'article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989.

2° Le point sur la pratique dans le secteur commercial

Alors que le principe du Green Lease existe déjà dans les pays anglo-saxons, sa déclinaison française anticipe de futures réglementations.

"Le bail vert" a vocation à régir la relation entre le propriétaire foncier et le locataire et inclut également des considérations environnementales.

Il correspond à un nouveau bail ou à un bail commercial classique, auquel s'ajoutent des clauses dites environnementales, pour tenir compte de plusieurs problématiques telles que l'émission de GES, la consommation d'énergie, la consommation et la conservation des eaux, l'emploi de matériaux écologiques, etc.

"Le bail vert" va induire de grands bouleversements pour les investisseurs et gestionnaires, ainsi que pour leurs entreprises locataires.

L'essentiel de la démarche vise pour l'instant à inciter et non à contraindre.

Sont prévues un certain nombre d'obligations de moyen, en fonction du niveau d'exigence prévu. Cela va du vert le plus clair (light green) au plus foncé (dark green).

A ce jour, certains contrats de bail commercial édictent ainsi des objectifs à remplir impérativement par le bailleur et le preneur, et prévoient des sanctions en cas de défaillances, tandis que d'autres contrats énumèrent simplement des méthodes ou des objectifs que les parties s'efforcent de mettre en œuvre ou d'atteindre, sans prévoir de règles coercitives.

Ces clauses environnementales devront inclure des obligations du bailleur en termes d'amélioration des caractéristiques techniques du bâtiment, de maintien en bon état d'entretien des équipements énergétiques, etc.

Mais également des obligations du preneur en termes de conditions d'exploitation et d'utilisation de l'immeuble et des locaux, ainsi qu'un système d'ajustement des provisions sur charges, etc.

Ce type de bail permet de mieux valoriser les biens immobiliers et l'image des entreprises associées à cette démarche.

3° Plusieurs questions se posent en ce qui concerne le secteur social et économique

Le respect des objectifs environnementaux du "bail vert" devraient amener les entreprises locataires à faire peser sur leurs salariés des obligations comportementales.

"Le bail vert" va en effet induire de grands bouleversements pour les entreprises locataires qui s'obligeront, pendant la durée du bail, à des comportements en adéquation avec les objectifs retenus.

Or, ces comportements seront ceux de leurs salariés.

Il conviendra donc de déterminer les impacts du "bail vert" sur les salariés de l'entreprise locataire, notamment en matière d'informations des représentants du personnel et des salariés, et de mobilisation du personnel par la création d'obligations comportementales à la charge des salariés.

De nombreuses questions se posent dés lors de déterminer quels contrôles et quelles sanctions seront possibles ?

Par ailleurs, faut-il prévoir d'intégrer ce volet développement durable dans le règlement intérieur d'une entreprise ?

Par ailleurs, en ces temps de crise, on doit s'interroger sur le facteur économique.

Il faudra en effet sécuriser juridiquement ces contrats pour maîtriser les coûts d'exploitation en évitant des hausses de loyers.

↑ haut ↑

Mots-clés :   bail   bail commercial   bailleur   biens   charges   consommation   économique   énergie   environnement   France   grenelle   Kyoto   loi   propriétaire   vert